Nekilnojamojo turto agentui taikomas Wwft, Nyderlandų pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymas, kai jis profesionaliai tarpininkauja sudarant sutartis dėl nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, perkant ir parduodant būstus, komercines patalpas ir žemę. Nuomos tarpininkavimui įstatymas taikomas tik tada, kai mėnesio nuoma yra 10 000 EUR ar daugiau. Tokiu atveju turite žinoti, su kuo bendradarbiaujate, pranešti apie neįprastas operacijas FIU-Nederland, Nyderlandų finansinės žvalgybos padaliniui, ir saugoti bylas.
Nekilnojamasis turtas patrauklus pinigų plovėjams. Sandoriuose sukasi didelės sumos, vertę sunku patikrinti, o įsigytą pastatą galima tiesiog išnuomoti ar perparduoti. Nekilnojamojo turto agentas šioje grandinėje dalyvauja anksti ir dažnai pirmasis pastebi, kad kažkas negerai.
Kada Jums taikomas Wwft?
Wwft 1a straipsnyje nurodyti tarpininkai, sudarantys sutartis dėl nekilnojamojo turto ir su juo susijusių teisių. Tai, be kita ko:
- būsto ir komercinio nekilnojamojo turto pardavimo ir pirkimo agentai
- tarpininkai parduodant žemę ar butų nuosavybės teises
- nuomos agentai, jei mėnesio nuoma yra 10 000 EUR ar daugiau
Nekilnojamojo turto vertintojams Wwft taip pat taikomas, tačiau kaip atskirai kategorijai. Jei Jūsų agentūra ir tarpininkauja, ir vertina turtą, pareigos taikomos abiem veiklos rūšims. Jei abejojate dėl kitų paslaugų, skaitykite straipsnį Wwft patikra: ar Jums taikomas Wwft?
Klientų patikra: ir kitos šalies
Prieš vykdydami užsakymą, atliekate klientų patikrą. Nustatote ir patikrinate kliento tapatybę. Jei klientas yra juridinis asmuo, nustatote ir jo UBO. Išsiaiškinate sandorio tikslą ir patikrinate, ar kuris nors dalyvis nėra PEP.
Nekilnojamojo turto agentams taikoma speciali taisyklė. Wwft nustato, kad klientu laikoma ir kita sutarties šalis, jei sutartis sudaroma Jums tarpininkaujant. Jei dirbate pardavėjo naudai, nustatote ir pirkėjo tapatybę. Jei dirbate pirkėjo naudai, nustatote ir pardavėjo tapatybę.
Kai rizika maža, galite atlikti supaprastintą klientų patikrą. Kai rizika didelė, atliekate sustiprintą klientų patikrą, pavyzdžiui, kai dalyvauja PEP arba šalis iš didelės rizikos valstybės. Jei patikros užbaigti negalite, užsakymo nevykdote.
Rizikos požymiai nekilnojamojo turto srityje
Rizikos požymis nėra įrodymas. Tai priežastis užduoti papildomų klausimų ir užfiksuoti savo išvadas. Būdingi požymiai nekilnojamojo turto agentams:
- Kaina neatitinka rinkos. Pirkimo kaina gerokai viršija rinkos vertę arba yra daug mažesnė, ir tam nėra gero paaiškinimo.
- Greitas perpardavimas. Tas pats objektas per trumpą laiką parduodamas kelis kartus, kaskart už gerokai didesnę kainą (vadinamasis ABC sandoris).
- Neaiškus pirkėjas. Pirkėjas yra ką tik įsteigtas juridinis asmuo, užsienio struktūra arba fiktyvus asmuo, ir neaišku, kas už jo stovi.
- Nepaaiškinamas finansavimas. Pinigai gaunami iš nežinomo šaltinio, privačios paskolos ar iš užsienio, arba pirkėjas moka be hipotekos, nors tai neatitinka jo profilio.
- Mokėjimas per trečiuosius asmenis. Avansą arba pirkimo kainą sumoka ne pirkėjas, o kitas asmuo.
- Mažas susidomėjimas objektu. Pirkėjas neklausia apie būklę ar kainą ir labiausiai nori greitai sudaryti sandorį.
- Pokyčiai prieš pat perdavimą. Pirkėjas arba finansavimas pasikeičia prieš pat nuosavybės perdavimą.
- Grynieji pinigai. Klientas nori dalį kainos ar komisinio atlyginimo sumokėti grynaisiais.
Pranešimas FIU-Nederland
Pastebėję neįprastą operaciją, apie ją nedelsdami pranešate FIU-Nederland. Tai taikoma ir numatytai operacijai, kuri neįvyksta. Kaip pateikti pranešimą, paaiškinta straipsnyje Pranešimas apie neįprastą operaciją.
Uitvoeringsbesluit Wwft 2018, Wwft įgyvendinimo nutarimo, rodiklių sąraše nekilnojamojo turto agentams numatytos dvi rodiklių rūšys:
- Subjektyvus: operacija, dėl kurios turite pagrindo manyti, kad ji gali būti susijusi su pinigų plovimu ar teroristų finansavimu.
- Objektyvus: 10 000 EUR ar didesnė operacija, kai Jūsų agentūrai arba per ją sumokama grynaisiais, pareikštiniais čekiais, išankstinio mokėjimo kortele ar panašiomis mokėjimo priemonėmis.
Apie operaciją, apie kurią dėl pinigų plovimo pranešate policijai ar prokuratūrai, taip pat pranešate FIU-Nederland. Pateikę pranešimą, negalite apie tai pasakyti nei klientui, nei kitai šaliai. Daugiau apie tai, kas laikoma neįprasta, skaitykite straipsnyje Kas yra neįprasta operacija?
Kas vykdo priežiūrą?
Wwft nekilnojamojo turto agentų priežiūrą paveda Nyderlandų finansų ministrui. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šią priežiūrą vykdo Finansinio ir ekonominio sąžiningumo tarnyba (Dienst Financieel-Economische Integriteit, DFEI). DFEI yra savarankiška priežiūros institucija ministerijoje, perėmusi Belastingdienst/Bureau Toezicht Wwft funkcijas.
Priežiūros institucija gali paprašyti Jūsų bylų, apsilankyti Jūsų biure, o nustačiusi pažeidimų, skirti baudą arba įpareigojimą, kurio neįvykdžius mokamos periodinės baudos. Daugiau skaitykite straipsnyje Wwft bauda.
Duomenų saugojimas
Klientų patikros duomenis saugote penkerius metus nuo dalykinių santykių pabaigos arba nuo operacijos atlikimo. Pranešimą ir susijusius dokumentus saugote penkerius metus nuo pranešimo pateikimo. Daugiau straipsnyje Wwft saugojimo pareiga.
Praktiniai patarimai nekilnojamojo turto agentūroms
- Užfiksuokite rizikos vertinimą. Aprašykite, su kokia rizika susiduria Jūsų agentūra, pavyzdžiui, dėl turto tipo, regiono ir pirkėjų kilmės.
- Patikrą įtraukite į pirminį kliento priėmimą. Tapatybės ir UBO duomenų paprašykite prieš patvirtindami užsakymą, o kitos šalies duomenų, kai tik ji paaiškėja.
- Klauskite apie finansavimą. Trumpas klausimas apie pinigų kilmę padeda išvengti netikėtumų prieš pat perdavimą.
- Nepasikliaukite vien notaru. Notaras atlieka savo patikrą, tačiau Jūsų pareiga išlieka.
- Mokykite darbuotojus. Kiekvienas, dirbantis su klientais, turi atpažinti rizikos požymius ir žinoti, kas teikia pranešimą.
Nuo 2027 m. liepos 10 d. taikomas Europos AMLR. Nekilnojamojo turto agentams ir toliau bus taikomos patikros ir pranešimo pareigos, tik jos bus nustatytos viename Europos reglamente. Žr. AMLR 2027.